Коммерческая недвижимость в Грузии: правила покупки и налоговые обязательства

Теги: коммерческая недвижимость, Грузия, правила покупки недвижимости, НДС, ИП, налоговые обязательства, подоходный налог.

Как приобрести коммерческую недвижимость

В Грузии приобретение недвижимости осуществляется на основании договора купли-продажи. Не требуется нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора, но предпочтительно его нотариальное заверение. Если вы располагаете нотариальным договором, нотариус может самостоятельно подать документы на регистрацию права в Публичный реестр (при наличии авторизации). В других случаях продавец и покупатель, или их уполномоченные представители, должны заключить договор в присутствии специалиста Публичного реестра в Доме Юстиции и одновременно подать документы на регистрацию. В Грузии не взимается налог на покупку недвижимости. Коммерческую недвижимость могут приобрести как физические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Регистрация права собственности

Чтобы зарегистрировать право собственности на любую недвижимость в Грузии, необходимо обратиться в Публичный реестр. Процедуру можно осуществить в любом филиале Дома Юстиции Грузии. Для регистрации требуются следующие документы:

• Договор купли-продажи - предоставляется в одном экземпляре сотруднику Дома Юстиции;
• Удостоверения личности сторон договора (нотариальные копии или, если документы выданы в иностранном государстве, нотариально заверенные переводы на грузинский язык).

Срок регистрации зависит от размера государственной пошлины:

• За 4 рабочих дня - 150 лари;
• За 1 рабочий день - 270 лари;
• В день подачи - 350 лари.

Доказательством права собственности является выписка из публичного реестра на грузинском языке.

Налог на владение недвижимостью

Владельцы коммерческой недвижимости обязаны платить налог на имущество, если общий доход домовладения (собственника и его супруги/супруга), задекларированный в Грузии за предыдущий год, превышает 40 тыс. лари. Ставка налога прогрессивная:

• При доходах от 40 до 100 тыс. лари налог не превышает 0,8% от рыночной стоимости объекта;
• При доходах свыше 100 тыс. лари налог составляет до 1% от стоимости объекта.

Налог нужно уплачивать ежегодно до 15 ноября года, следующего за отчетным. Декларацию по налогу на имущество следует подать до 1 ноября года, следующего за отчетным.

Налог на доходы от аренды коммерческой недвижимости

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду собственник обязан уплатить два вида налога:

• Подоходный налог с арендной платы - составляет 20% от разницы между арендной платой и расходами на обслуживание объекта. Декларация по этому налогу подается в Службу доходов, а сам налог платится ежегодно до 31 марта года, следующего за годом получения дохода.
• НДС - возникает, если общий годовой доход арендодателя превышает 100 тыс. лари. В таком случае собственник должен зарегистрироваться как плательщик НДС и уплачивать его в размере 18% от арендной платы. Декларация по НДС также подается в Службу доходов, но НДС декларируется и оплачивается ежемесячно - до 15 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода.

Если совокупный доход за текущий календарный год не превышает 100 тыс. лари, арендодатель теряет статус плательщика НДС с начала следующего года.

Налог при продаже недвижимости

При продаже коммерческой недвижимости необходимо учесть те же налоги, но есть некоторые особенности.

• НДС в размере 18% от суммы продажи уплачивается в любом случае, если налогооблагаемый доход (включая цену продажи объекта) превышает 100 тыс. лари.
• Подоходный налог зависит от срока владения объектом: ** Если недвижимость была в собственности менее двух лет, при продаже объекта подоходный налог составляет 20% от разницы между ценой продажи и ценой покупки объекта. ** Если недвижимость находилась в собственности более двух лет, подоходный налог не взимается.

С 1 января 2024 года правила уплаты подоходного налога при продаже недвижимости меняются - необходимо будет декларировать доход и уплачивать налог до 15 числа месяца, следующего за месяцем реализации объекта.

Преимущества статуса индивидуального предпринимателя (ИП) для собственника

При приобретении коммерческой недвижимости собственнику может быть выгодным зарегистрировать ИП. Если продавцом и арендатором объекта является квалифицированный плательщик НДС, собственнику имеет смысл получить статус квалифицированного плательщика НДС. В таком случае возможны следующие преимущества:

• При покупке коммерческой недвижимости можно расплачиваться с НДС в размере 18% от суммы сделки;
• Можно начислять НДС на сумму арендной платы, получаемой от арендатора, и уплачивать в бюджет.

Тем не менее, статус ИП малого бизнеса, который позволяет платить подоходный налог 1% при сдаче имущества в аренду, неприменим к данном налогу.